Problemy z własnością garaży

Zarządzanie budynkami, które oferują miejsca postojowe w postaci oddzielnych garaży, niespodziewanie dla wielu zarządców może rodzić spore problemy. Dużo zależy od sytuacji prawnej, najczęściej mamy do czynienia z trzema przypadkami:

- garaż jako część nieruchomości wspólnej. W tym przypadku sposób i zasady użytkowania zostają określone przez właścicieli i dzieje się to na mocy odpowiedniej uchwały,

- garaż jako pomieszczenie przynależące do samodzielnego lokalu,

- garaż jako samodzielny lokal, którego przeznaczenie zostało określone jako inne niż mieszkalne.

Należy również wziąć pod uwagę okres, w jakim powstały zabudowania, z pewnością inna będzie sytuacja w przypadku budynków nowych, a inna tych powstałych przed laty.

Przynależność garażu

Ustawa o własności lokali zakłada możliwość istnienia tak zwanych pomieszczeń przynależnych. Mogą one przynależeć do lokalu nawet wówczas, gdy bezpośrednio do niego nie przylegają, lecz od strony prawnej stanowią jego część składową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku garaży, piwnic czy komórek. Formalne ustanowienie przynależności garażu do lokalu mieszkalnego powinno wiązać się z wyodrębnieniem go z nieruchomości wspólnej – szczegółowe procedury określa Ustawa o własności lokali.

Garaż jako odrębny lokal

Możliwości funkcjonowania garażu jako oddzielnego lokalu, stanowiącego odrębną własność jest wiele – może to być jednostanowiskowe lub wielostanowiskowy pomieszczenie, które znajduje się w obrębie większego budynku. Może też funkcjonować oddzielnie, jednak w obrębie danej nieruchomości – ważne by takie garaże spełniały wymagania części składowej nieruchomości gruntowej, które zostały zawarte w Kodeksie Cywilnym. Kolejne kluczowe w tym przypadku prawne ustalenia to przepisy Prawa budowlanego oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury – określają trwałość i związanie z gruntem garaży znajdujących się poza głównym budynkiem.

Garaż wielostanowiskowy – zmiana sytuacji prawnej

Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 grudnia 2005 r. (sygn. akt SK 24/05) całkowicie zmieniło podejście deweloperów do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych.

Przed zmianą interpretacji, lokale w nowo powstałych budynkach były sprzedawane razem z miejscami postojowymi, które traktowano jako pomieszczenia przynależne. W tych przypadkach wprowadzenie nowych przepisów nie zmienia sytuacji właścicieli lokali i miejsc postojowych. Obowiązują one osoby, które zdecydowały się na zakup mieszkania później - przypisanie miejsc postojowych jako pomieszczeń przynależnych nie jest już możliwe, dbają o to sądy wieczystoksięgowe, które zakładając księgi wieczyste, blokują tego rodzaju zapisy. Deweloperzy traktują zatem miejsca postojowe jako przedmiot odrębnego obrotu.

Prawa i obowiązki właściciela garażu

Posiadanie własnego miejsca postojowego wiąże się z podobnymi prawami i obowiązkami jakie dotyczą właścicieli lokalów mieszkalnych. Szczególnie trzeba zdawać sobie sprawę z kosztów, jakie pociąga za sobą posiadanie garażu – właściciel jest zobowiązany do pokrycia wydatków przeznaczonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej regulowane są koszty energii, utrzymania czystości oraz okresowych przeglądów i konserwacji. Rozliczeń dokonuje się najczęściej na podstawie zaliczek – podobnie jak w przypadku wszystkich lokali wspólnoty mieszkaniowej.



Przemysław Boroń

Na stronie przede wszystkim odpowiadam za elementy graficzne, ale także i coś na niej napiszę.