Koszty ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Kwestie finansowe zawsze budzą najwięcej wątpliwości we wspólnotach mieszkaniowych – często jest tak również w przypadku rozliczenia kosztów ciepła dostarczanego do budynku.

Zasady dostarczania ciepła

Ustalenie cen za dostarczenie do budynku paliwa gazowego, energii elektrycznej lub ciepła leży po stronie przedsiębiorstwa energetycznego. Warunki te muszą być przyjęte przez odbiorcę, czyli podmiot, który podpisuje umowę z przedsiębiorstwem energetycznym. Ważne jest jednak odróżnienie odbiorcy, jako odpowiedzialnego za kwestie formalne dotyczące dostarczanego ciepła i podmiotów z niego korzystających, które nie są stroną umowy. Właściciel pojedynczego lokalu mieszkalnego, będącego częścią budynku wielorodzinnego, nie może samodzielnie zawrzeć z przedsiębiorstwem energetycznym umowy, która obejmowałaby wyłącznie jego lokal. Powoduje to, że rozliczenia za zużyte przez poszczególne lokale ciepło dokonuje zawsze zarządca budynku. Poszczególni odbiorcy nie kontaktują się w tej sprawie bezpośrednio z przedsiębiorcą energetycznym.

Zasady rozliczeń ogrzewania

Zarządca budynku musi określić metodę rozliczeń kosztów ciepła, która powinna zostać zapisana w formie wewnętrznego regulaminu. Zobowiązany jest również poinformować o ustaleniach właścicieli lokali w terminie 14 dni od dnia ich wprowadzenia w życie. Podstawą dla opracowywanego regulaminu zawsze powinny być ogólne przepisy zawarte w Prawie energetycznym. Dają one możliwość wyboru jednej z następujących metod rozliczania zużycia ciepła, których podstawą są:

- wskazania ciepłomierzy,

- wskazania innych urządzeń wskaźnikowych, które nie są przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, ale zostały wprowadzone do obrotu na podstawie odpowiednich przepisów i dopuszczone do użytkowania,

- powierzchnia lub kubatura poszczególnych lokali.

Dla wspólnych części budynku wielolokalowego bierze się zwykle pod uwagę powierzchnię lub kubaturę tych części.

Sytuacja finansowa jest jasna, gdy zarządca decyduje się na zainstalowanie odpowiednich urządzeń pomiarowych, wówczas rozliczenie kosztów jest bardzo zindywidualizowane. Więcej wątpliwości mogą budzić rozliczenia w przypadku braku ciepłomierzy. Zarządca ma wówczas prawo uwzględnić również specyfikę lokalu i jego położenie w planie budynku, czego efektem będzie zastosowanie odpowiednich współczynników korekcyjnych.

Wnoszenie opłat

Opłaty za energię cieplną zaliczane są do kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali mają zatem obowiązek ponoszenia proporcjonalnych kosztów, które realizowane są najczęściej w formie comiesięcznych zaliczek. Po upływie okresu rozliczeniowego, który w przypadku wspólnot mieszkaniowych pokrywa się z rokiem kalendarzowym, następuje rozliczone kosztów. Ustalenie przez wspólnotę zbyt wysokich opłat ryczałtowych skutkuje powstaniem różnicy, która musi być zwrócona właścicielom lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie może uzyskiwać dochodu z tytuły nadpłat.

Skargi właścicieli mieszkań

Ustalane przez zarządców budynków regulaminy dotyczące energii cieplnej często stają się przedmiotem sporów. Nierzadko dochodzi do sytuacji, gdy zasady rozliczeń są zgodne z obowiązującymi przepisami w momencie tworzenia regulaminu, ale dezaktualizują się w wyniku zmiany przepisów. Kluczową kwestią jest jednak termin zaskarżenia uchwały przez lokatorów – wątpliwości muszą zostać zgłoszone w określonym czasie, inaczej podważenie zapisów regulaminu, nawet wadliwego, będzie niemożliwe.



Eryk Malaskat

Obecnie jestem studentem Zarządzania Nieruchomościami w WSB we Wrocławiu. Stronę tę, jak pozostali moi koledzy prowadzę hobbystcznie.